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Eigentumswohnungen im BaudenkmalRegensburg-Altstadt

Schwarze-Bären-Straße 1

Kaufpreise ab: 372.826,80 €

Persönliches Exposé Exposé als PDF
Unverbindliche Visualisierung der Fassade Schwarze-Bären-Straße 1Architekturvisualisierung, keine Fotografie

Kapitel I: Auf einen Blick

Überblick

Denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus in der Regensburger Altstadt: 30 sanierte Wohnungen mit rund 16 bis 134 m².

Kapitel II: Eindrücke

Bilder

  1. Architekturvisualisierung, keine Fotografie

    Visualisierung

    Unverbindliche Visualisierung der Fassade Schwarze-Bären-Straße 1

  2. Architekturvisualisierung, keine Fotografie

    Visualisierung Straßenseite

    Unverbindliche Visualisierung der Fassade Schwarze-Bären-Straße 1

  3. Fassade heute

    Historische Fassade im Bestand vor der Sanierung

  4. Eckansicht

    Das Eckgebäude Schwarze-Bären-Straße 1 vor der Sanierung

  5. Straßenseite

    Schwarze-Bären-Straße 1 von der Fußgängerzone aus, vor der Sanierung

  6. Innenhof

    Blick aus dem Innenhof auf den Dom

  7. Laubengänge

    Innenhof mit historischen Laubengängen

  8. Altane

    Historische Balkonanlage im Bestand

  9. Haustür

    Geschnitzte historische Haustür

  10. Mosaik

    Mosaik des heiligen Josef an der Fassade

  11. Relief

    Historisches Relief im Bestand

  12. Wohnungstür

    Historische Wohnungstür im Bestand

  13. Tür

    Historische Tür im Bestand

  14. Türgarnitur

    Historische Türgarnitur im Bestand

Kapitel III: Beschreibung

Das Objekt

Das Haus an der Schwarze-Bären-Straße 1 steht in Ecklage mitten in der Regensburger Altstadt, die zum UNESCO-Welterbe gehört. Der viergeschossige Mansarddachbau mit Lisenenfassade stammt aus der zweiten Hälfte des 18. Jahrhunderts, die Substanz reicht bis ins Mittelalter zurück.

Das Baudenkmal wird umfassend saniert und modernisiert. Es entstehen 30 Eigentumswohnungen mit einem bis vier Zimmern und rund 16 bis 134 m² Wohnfläche, dazu zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. In den beiden Dachgeschossen liegen die größten Wohnungen, zwei davon als Loft.

Hinweise aus der Baubeschreibung des Verkäufers: Wegen der historischen Bausubstanz können schräge Böden und Decken auch nach der Sanierung bleiben, und die Mindestanforderungen an den Schallschutz nach DIN 4109 können nicht in jedem Fall sichergestellt werden. Möblierung in den Grundrissen ist ein Gestaltungsvorschlag.

Was es mitbringt

  • Neue Holzfenster mit Isolierverglasung, nach Vorgaben der Denkmalschutzbehörde dem historischen Bestand nachgebildet
  • Parkett oder Fliesen auf Zementestrich mit Dämmschicht
  • Bäder mit Fliesen, innenliegende Fensterbänke aus Naturstein
  • Elektroinstallation komplett erneuert, mit Multimediakasten
  • Gas-Brennwerttherme für Heizung und Warmwasser, Sanitärtechnik komplett erneuert
  • Wohnungseingangstüren mit Dreifachverriegelung
  • Historisches Eingangsportal, Holztreppe und Altane im Innenhof werden instandgesetzt
  • Dach neu eingedeckt, naturrote Biberschwanzdeckung

Kapitel IV: Grundrisse

Aufteilung

Grundriss Kellergeschoss

Kellergeschoss

Nicht maßstabsgetreu, Flächen gerundet.

Kapitel V: Lage

Umgebung

Das Haus steht in Ecklage mitten in der Regensburger Altstadt, die seit 2006 zum UNESCO-Welterbe gehört. Dom, Steinerne Brücke und Altes Rathaus liegen im selben Viertel.

Kapitel VI: Eckdaten, Kosten, Energie

Fakten

Objekt

Objektart
Eigentumswohnungen im Baudenkmal
Lage
93047 Regensburg · Altstadt
Zustand
Sanierung und Modernisierung
Denkmalschutz
ja

Technik

Heizung
Gas-Brennwerttherme (laut Baubeschreibung)

Preis und Kosten

Käuferprovision

Für Käufer provisionsfrei

Energieausweis

Pflichtangaben nach § 87 GModG

Baudenkmal in Sanierung. Ein Energieausweis liegt noch nicht vor und wird nach Fertigstellung erstellt.

Kapitel VII: Wohnungen und Kaufrechner

Auswahl

Wohnungen

WohnungEtageZimmerFläche€/m²KaufpreisGrundrissStatus oder Berechnung
0.1EG243,12 m²10.500 €452.760 €
1.11. OG377,89 m²10.550 €821.739,50 €
1.31. OG366,18 m²11.250 €744.525 €
1.41. OG246,56 m²11.500 €535.440 €
1.51. OG247,50 m²11.990 €569.525 €
1.81. OG239,85 m²12.540 €499.719 €
1.91. OG382,01 m²11.250 €922.612,50 €
1.111. OG256,40 m²11.550 €651.420 €
2.12. OG3104,32 m²10.990 €1.146.476,80 €
2.32. OG256,06 m²11.990 €672.159,40 €
2.62. OG383,42 m²11.250 €938.475 €
2.72. OG233,39 m²12.990 €433.736,10 €
3.11. DG2115,68 m²9.990 €1.155.643,20 €
3.41. DG137,32 m²9.990 €372.826,80 €
3.51. DG284,32 m²9.990 €842.356,80 €
3.61. DGLoft79,80 m²9.990 €797.202 €
3.71. DG4123,08 m²9.990 €1.229.569,20 €
4.12. DGLoft86,68 m²9.990 €865.933,20 €
  • Wohnung 0.1452.760 €
    EG · 2 Zimmer · 43,12 m²
  • Wohnung 1.1821.739,50 €
    1. OG · 3 Zimmer · 77,89 m²
  • Wohnung 1.3744.525 €
    1. OG · 3 Zimmer · 66,18 m²
  • Wohnung 1.4535.440 €
    1. OG · 2 Zimmer · 46,56 m²
  • Wohnung 1.5569.525 €
    1. OG · 2 Zimmer · 47,50 m²
  • Wohnung 1.8499.719 €
    1. OG · 2 Zimmer · 39,85 m²
  • Wohnung 1.9922.612,50 €
    1. OG · 3 Zimmer · 82,01 m²
  • Wohnung 1.11651.420 €
    1. OG · 2 Zimmer · 56,40 m²
  • Wohnung 2.11.146.476,80 €
    2. OG · 3 Zimmer · 104,32 m²
  • Wohnung 2.3672.159,40 €
    2. OG · 2 Zimmer · 56,06 m²
  • Wohnung 2.6938.475 €
    2. OG · 3 Zimmer · 83,42 m²
  • Wohnung 2.7433.736,10 €
    2. OG · 2 Zimmer · 33,39 m²
  • Wohnung 3.11.155.643,20 €
    1. DG · 2 Zimmer · 115,68 m²
  • Wohnung 3.4372.826,80 €
    1. DG · 1 Zimmer · 37,32 m²
  • Wohnung 3.5842.356,80 €
    1. DG · 2 Zimmer · 84,32 m²
  • Wohnung 3.6797.202 €
    1. DG · Loft · 79,80 m²
  • Wohnung 3.71.229.569,20 €
    1. DG · 4 Zimmer · 123,08 m²
  • Wohnung 4.1865.933,20 €
    2. DG · Loft · 86,68 m²

Preise als Festpreise laut Preisliste des Verkäufers. Flächen circa, nach Bauantragsplänen. Reservierungsstand kann sich täglich ändern.

Kaufrechner

Wohnung wählen, Finanzierung einstellen — der Rechner zeigt, was nach Steuern im Monat bleibt.

Voreingestellt wie die Beispielrechnung des Verkäufers: 200.000 € zu versteuerndes Einkommen, zusammen veranlagt, 8 % Kirchensteuer, Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten. Bitte stellen Sie unten Ihr eigenes Einkommen ein.

24.902 € (5,5 %)

Kaufnebenkosten rund 5,5 %: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbuch und Notar geschätzt.

4,50 %
1,5 %
200.000 € im Jahr

Ohne diese Immobilie, laut letztem Steuerbescheid. Grenzsteuersatz damit rund 50 % inklusive Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

20,00 € · 862 € im Monat

Kalkuliert vom Verkäufer: 862 € im Monat.

0,00 %

Zum Vergleich: Die Beispielrechnung des Verkäufers erhöht die Miete alle drei Jahre um rund 15 %, das sind etwa 4,8 % im Jahr.

0,00 %

Annahme für die Vermögensrechnung, keine Prognose.

Monatlicher Eigenaufwand nach Steuern+ 38 €Überschuss, Durchschnitt der ersten zehn vollen Jahre · Wohnung 0.1Im ersten vollen Jahr (2029): +187 € im Monat
Steuervorteil in 12 Jahren
214.966 €
Summe 2028 bis 2039
Monatliche Rate
2.264 €
Darlehen 452.760 €
Abschreibungsbasis Sanierung
315.770 €
8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %
Wert minus Restschuld
179.061 €
Ende 2045, Wertentwicklung 0,00 %
Monatlicher Überschuss bzw. Eigenaufwand nach Steuern
Jahreswerte als Tabelle2026 bis 2045
Beträge in Euro je Jahr. Steuer: + Erstattung, − Nachzahlung. Ergebnis nach Rate, Hausgeld und Steuer.
JahrMieteZinsenTilgungAbschreibungSteuerHausgeldErgebnisRestschuld
2026Bauzeit0000+2.2810+2.281452.760
2027Bauzeit0000000452.760
20288628.4682.85128.846+18.450377+7.616449.909
202910.34920.1017.06429.442+19.963905+2.241442.845
203010.34919.7777.38929.442+19.798905+2.076435.456
203110.34919.4377.72829.442+19.628905+1.906427.728
203210.34919.0828.08329.442+19.450905+1.728419.644
203310.34918.7118.45529.442+19.263905+1.541411.190
203410.34918.3238.84329.442+19.067905+1.344402.347
203510.34917.9169.24929.442+18.863905+1.141393.098
203610.34917.4919.67423.127+15.467905−2.255383.424
203710.34917.04710.11923.127+15.244905−2.478373.305
203810.34916.58210.58323.127+15.009905−2.713362.722
203910.34916.09611.07023.127+14.764905−2.958351.652
204010.34915.58711.5781.023+3.379905−14.343340.074
204110.34915.05612.1101.023+3.110905−14.612327.964
204210.34914.49912.6661.023+2.830905−14.892315.298
204310.34913.91713.2481.023+2.537905−15.185302.049
204410.34913.30913.8571.023+2.230905−15.492288.193
204510.34912.67214.4931.023+1.909905−15.813273.699
Summe176.792294.073179.061333.590+233.24115.766−78.867

Unverbindliche Modellrechnung ohne Gewähr — keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Grundlage sind Kaufpreisaufteilung und kalkulierte Miete laut Verkäufer. Erhöhte Abschreibung nach § 7h EStG (Sanierungsgebiet) bzw. § 7i EStG (Baudenkmal) — dieselben Kosten nur einmal laut Verkäufer; sie setzt eine Bescheinigung der zuständigen Behörde voraus. Altbausubstanz 2,5 % linear (Gebäude vor 1925). Der vorgegebene Sollzins ist ein Richtwert; die tatsächlichen Konditionen hängen von Bonität und Eigenkapital ab. Steuer nach dem Einkommensteuertarif 2026 samt Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer (Bayern 8 %) auf das angegebene Einkommen, ohne Kinderfreibeträge. Vereinfacht: Darlehensauszahlung zur Fertigstellung (08/2028), keine Zinsen während der Bauzeit, Hausgeld ohne umlagefähige Kosten. Ihre persönliche Situation klären Sie bitte mit Steuerberatung und Bank.

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Regina Wolf von Habenstein

Immobilienmaklerin · DomQuartier Immobilien

Anschrift
Cranachweg 3, 93051 Regensburg
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Dieses Exposé ist nur für den Empfänger bestimmt. Eine Weitergabe an Dritte bedarf unserer vorherigen Zustimmung.

Grundrisse und Flächenangaben sind nicht maßstabsgetreu und dienen der Orientierung; maßgeblich sind die Bauunterlagen.

Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf der Textform (§ 656a BGB).

Stand des Exposés: 20.09.2026