Vermieterpflichten: Betriebskosten, Kaution und Übergabe — mit den Regensburger Sonderregeln

Vermieten ist kein passives Einkommen — es ist ein Dauerschuldverhältnis mit Fristen. Wer sie kennt, spart sich Ärger und behält sein Geld.

Betriebskosten: zwölf Monate, dann ist Schluss

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach kann der Vermieter nichts mehr nachfordern — es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Umgekehrt muss der Mieter Einwendungen binnen zwölf Monaten nach Zugang erheben.

Umlagefähig sind nur die Positionen, die die Betriebskostenverordnung aufzählt — von der Grundsteuer über die Gebäudereinigung bis zum Hauswart (§ 2 BetrKV). Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören nicht dazu.

Heizkosten: verbrauchsabhängig abrechnen

Zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten sind nach erfasstem Verbrauch zu verteilen (§ 7 HeizkostenV). Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen; fehlen bei fernablesbaren Zählern die vorgeschriebenen Informationen, kommen weitere 3 Prozent dazu (§ 12 HeizkostenV).

Kaution: höchstens drei Kaltmieten, getrennt angelegt

• Die Kaution darf das Dreifache der Nettokaltmiete nicht übersteigen.
• Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
• Das Geld ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu.
• Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 BGB).

Übergabeprotokoll: nicht vorgeschrieben, aber entscheidend

Ein Übergabeprotokoll verlangt das Gesetz nicht. Seine Bedeutung liegt woanders: Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 BGB). Wer in dieser kurzen Zeit nichts in der Hand hat, verliert seine Ansprüche — deshalb gehören Zählerstände, Schlüsselzahl und Zustand mit Fotos ins Protokoll, von beiden unterschrieben.

Regensburg: drei Verschärfungen bis Ende 2029

Regensburg gehört zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die bayerische Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025 benennt. Daraus folgen drei Besonderheiten, die bis zum 31. Dezember 2029 gelten:

• Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB) — Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.
• Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sinkt von 20 auf 15 Prozent in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB).
• Nach Umwandlung in Wohnungseigentum und Verkauf ist eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung bis zu zehn Jahre gesperrt (§ 577a BGB).

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in Regensburg aus dem qualifizierten Mietspiegel. Mit unserem Mietwert-Rechner können Sie sie Schritt für Schritt selbst ermitteln — er folgt genau diesem Mietspiegel.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.