Spekulationssteuer beim Hausverkauf: Zehn Jahre, Eigennutzung und 1.000 Euro Freigrenze

„Spekulationssteuer“ ist ein umgangssprachlicher Begriff. Gemeint ist die Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Sie fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Welche Termine zählen

Für die Frist kommt es auf die beiden notariellen Verträge an, nicht auf Grundbucheintrag, Kaufpreiszahlung oder Übergabe. Entscheidend ist, wann beide Seiten ihre Erklärungen abgegeben haben — auch bei aufschiebend bedingten Verträgen. Wer knapp vor Ablauf der zehn Jahre steht, sollte den Beurkundungstermin bewusst legen.

Die Ausnahme: Eigennutzung

Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt: Es genügt, im Verkaufsjahr einen Tag, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr davor einen Tag selbst gewohnt zu haben. Rechnerisch reicht also gut ein Jahr und zwei Tage. Eine kurze Vermietung im Verkaufsjahr ist dabei unschädlich.

Wo die Eigennutzung kippt

• Ein häusliches Arbeitszimmer schadet nicht — der Bundesfinanzhof rechnet es nicht aus der Eigennutzung heraus.
• Tageweise vermietete Zimmer schaden dagegen, anteilig nach Wohnfläche und ohne Bagatellgrenze.
• Nach einer Trennung gilt: Wer auszieht und den Ex-Partner samt Kindern wohnen lässt, nutzt die Wohnung nicht mehr selbst.
• Bei geerbten oder geschenkten Immobilien wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet — die Frist läuft also oft schon lange.

So wird gerechnet

Steuerpflichtig ist der Veräußerungsgewinn: Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- und Herstellungskosten und der Kosten des Verkaufs. Wichtig für vermietete Objekte: In Anspruch genommene Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten und erhöhen damit den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Diese Freigrenze wurde zum Veranlagungszeitraum 2024 von 600 auf 1.000 Euro angehoben — viele Ratgeber im Netz nennen weiterhin den alten Wert.

Wenn aus Verkauf Gewerbe wird

Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler. Dann greifen Gewerbesteuer und Bilanzierungspflichten, und die Zehnjahresfrist hilft nicht mehr.

Dieser Überblick ersetzt keine steuerliche Beratung. Ob ein Verkauf steuerfrei bleibt, hängt am Einzelfall — bei Zweifeln lohnt der Weg zum Steuerberater, bevor der Notartermin steht.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.