Kaufnebenkosten in Bayern: Womit Käufer in Regensburg rechnen müssen

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Die Nebenkosten müssen Käufer fast immer aus eigenem Geld aufbringen, weil Banken sie üblicherweise nicht beleihen. Wer früh weiß, was zusammenkommt, plant realistischer.

Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent

Bayern erhebt den niedrigsten Satz in Deutschland: Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Einen Freibetrag für selbstgenutztes Wohneigentum gibt es weder im Bund noch in Bayern; § 3 Nr. 1 GrEStG kennt nur eine Freigrenze von 2.500 Euro, die bei Überschreiten vollständig entfällt.

Käufer und Verkäufer schulden die Steuer gemeinsam; im Kaufvertrag übernimmt sie üblicherweise der Käufer. Sie entsteht mit dem wirksamen Kaufvertrag und wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Zuständig ist in Bayern nicht das örtliche Finanzamt: Für Stadt und Landkreis Regensburg bearbeitet das Finanzamt Cham mit seiner Außenstelle in Bad Kötzting die Grunderwerbsteuer.

Notar und Grundbuch

Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und steigen mit dem Kaufpreis in Stufen (Tabelle B). Bei einem Geschäftswert von 410.000 Euro beträgt eine volle Gebühr 785 Euro. Daraus ergeben sich die üblichen Posten: 2,0 Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags, 0,5 für die Auflassungsvormerkung, 1,0 für die Eigentumsumschreibung und 1,0 für die Eintragung einer Grundschuld.

Maklerprovision: geteilt, aber nicht gedeckelt

Seit Ende 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden: Wird der Makler für beide Seiten tätig, muss er von beiden gleich viel verlangen (§ 656c BGB). Beauftragt nur eine Seite, darf die andere höchstens die Hälfte tragen (§ 656d BGB). Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB).

Wichtig: Keine dieser Vorschriften nennt einen Prozentsatz. Eine gesetzliche Obergrenze für die Provision gibt es nicht. Bundesweit werden meist 3,57 Prozent brutto je Seite gefordert; tatsächlich gezahlt wird im Mittel etwas weniger. Eine belastbare, speziell für Regensburg erhobene Zahl gibt es nicht — Angaben dazu im Netz stammen fast immer von Maklerseiten selbst.

Beispiel: 400.000 Euro Kaufpreis

• Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent: 14.000 Euro
• Beurkundung des Kaufvertrags (2,0 Gebühren): rund 1.570 Euro netto
• Auflassungsvormerkung (0,5): rund 390 Euro
• Eigentumsumschreibung (1,0): rund 785 Euro
• Käuferprovision 3,57 Prozent: 14.280 Euro

In Summe sind das rund 31.000 Euro, also knapp acht Prozent — mit Umsatzsteuer und Vollzugsgebühren realistisch 8 bis 8,5 Prozent. Ohne Maklerprovision auf Käuferseite bleiben rund 4,3 bis 4,8 Prozent.

Die Beträge zu Notar und Grundbuch sind gerundet und ohne Umsatzsteuer gerechnet; sie hängen vom Einzelfall ab, etwa von Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten. Verbindlich rechnet Ihnen das Notariat vor dem Termin vor.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.