„Was ist meine Immobilie wert?“ ist die häufigste Frage, die uns erreicht. Die ehrliche Antwort beginnt mit einer Unterscheidung: Es gibt den Verkehrswert — und es gibt den Preis, den jemand tatsächlich zahlt.
Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert
Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag zu erzielen wäre — nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben ausdrücklich außer Betracht (§ 194 BauGB). Der Liebhaber, der das Doppelte zahlt, macht also keinen Verkehrswert.
Drei Verfahren, eine Begründung
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gilt seit 2022 und hat die früheren Richtlinien abgelöst. Heranzuziehen sind Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren — auch mehrere davon. Die Wahl ist zu begründen, und der Verkehrswert ergibt sich aus der Würdigung, wie aussagefähig die Ergebnisse im Einzelfall sind (§ 6 ImmoWertV).
- Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV): Der Regelfall bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern — es braucht genügend vergleichbare Kauffälle.
- Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV): Bei vermieteten Objekten. Hier fließen die erzielbare Miete, der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer ein.
- Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV): Bei Einfamilienhäusern ohne ausreichenden Vergleichsmarkt — über Herstellungskosten, Alterswertminderung und den Sachwertfaktor.
Die Daten hinter dem Wert
Ein Gutachten ist nur so gut wie seine Datenbasis. Bodenrichtwerte sind zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln und zu veröffentlichen; jeder kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft verlangen (§ 196 BauGB). Für Regensburg hat der örtliche Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 ermittelt.
Für vermietete Objekte kommt der qualifizierte Mietspiegel 2026 der Stadt Regensburg hinzu: Er beruht auf über 2.200 ausgewerteten Wohnungen mit Erhebungsstichtag 1. August 2025 und weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,92 Euro je Quadratmeter aus.
Was wir bewusst nicht tun: Quadratmeterpreise aus Internetportalen zitieren. Die amtlichen Kaufpreissammlungen liegen beim Gutachterausschuss und sind kostenpflichtig; Portalzahlen sind Angebotspreise, keine Abschlüsse. Eine seriöse Einschätzung stützt sich auf tatsächliche Kauffälle und auf die Besichtigung vor Ort.
Was in Regensburg zusätzlich hineinspielt
- Lage im Ensemble oder Welterbegebiet: Denkmalrechtliche Auflagen wirken auf Nutzung und Sanierungskosten — und auf steuerliche Vorteile.
- Energetischer Zustand: Der Energieausweis mit seiner Effizienzklasse ist für Käufer längst ein Preisargument.
- Mietrechtliche Bindungen: In Regensburg gelten bis Ende 2029 Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze und verlängerte Kündigungssperrfrist — das beeinflusst den Ertragswert.
Unsere Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, aber sie ist kein Verkehrswertgutachten im Sinne der ImmoWertV. Wird eines gebraucht — etwa vor Gericht, beim Finanzamt oder in einer Erbauseinandersetzung —, vermitteln wir einen öffentlich bestellten Sachverständigen.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
