Immobilie geerbt: Grundbuch, Erbschein und Steuer

Mit dem Tod geht das Eigentum an einer Immobilie unmittelbar auf die Erben über (§ 1922 BGB). Das Grundbuch weiß davon zunächst nichts — und genau daraus entsteht die erste Frist.

Zwei Jahre: Grundbuch kostenfrei berichtigen

Wird die Berichtigung des Grundbuchs innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei. Maßgeblich ist der Eingang des Antrags beim Grundbuchamt, nicht der Vollzug. Danach fallen die üblichen Gebühren nach dem Geschäftswert an.

Erbschein — oder reicht das Testament?

Die Erbfolge wird gegenüber dem Grundbuchamt grundsätzlich durch einen Erbschein nachgewiesen. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt in der Regel die Urkunde zusammen mit der Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Nur wenn die Erbfolge daraus nicht eindeutig hervorgeht, verlangt das Grundbuchamt zusätzlich einen Erbschein.

In Regensburg ist das Amtsgericht Regensburg als Nachlassgericht zuständig. Für die Erbschaftsteuer hat Bayern die Zuständigkeit gebündelt: Für Erbfälle mit Wohnsitz in Regensburg bearbeitet das Finanzamt Amberg die Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Drei Monate: Anzeige beim Finanzamt

Jeder Erwerb ist dem Finanzamt binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Die Erleichterung für eröffnete Testamente hilft bei Immobilien nicht weiter: Gehört Grundbesitz zum Nachlass, bleibt die Anzeigepflicht bestehen.

Freibeträge und das Familienheim

• Freibeträge: Ehegatten 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Eltern beim Erwerb von Todes wegen 100.000 Euro, übrige Erwerber 20.000 Euro (§ 16 ErbStG).
• Die Steuersätze reichen je nach Steuerklasse und Wert von 7 bis 50 Prozent (§ 19 ErbStG).
• Das selbstgenutzte Familienheim kann steuerfrei bleiben (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG) — bei Kindern nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche.
• Die Befreiung entfällt rückwirkend, wenn die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben wird, ohne dass zwingende Gründe vorliegen.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, was „unverzüglich“ beim Einzug in das Familienheim bedeutet: In der Regel sind sechs Monate nach dem Erbfall angemessen; danach muss der Erbe darlegen, warum es länger gedauert hat.

Die Erbengemeinschaft

Mehrere Erben können über den Nachlass nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, steht den übrigen ein Vorkaufsrecht mit zwei Monaten Ausübungsfrist zu (§ 2034 BGB). Einigt man sich nicht, bleibt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG — meist die teuerste Lösung.

Das Bundesverfassungsgericht verhandelt im Oktober 2026 über zentrale Vorschriften des Erbschaftsteuergesetzes, unter anderem über die Freibeträge und den Tarif; das Verfahren geht auf einen Antrag der Bayerischen Staatsregierung zurück. Die Angaben oben geben den Stand September 2026 wieder. Dieser Ratgeber ersetzt keine steuerliche Beratung.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.