Haus oder Wohnung bei der Scheidung: Verkaufen, übertragen oder versteigern

Wenn eine Ehe endet, ist die gemeinsame Immobilie fast immer der größte Posten — und der emotionalste. Meist geht es nicht um Recht, sondern um eine Lösung, mit der beide leben können. Trotzdem hilft es zu wissen, welche Wege es gibt.

Der zeitliche Rahmen

Sind beide mit der Scheidung einverstanden, gilt die Ehe nach einem Jahr Trennung als gescheitert; ohne Zustimmung des anderen sind es drei Jahre (§ 1566 BGB). In dieser Zeit fallen die wichtigen Entscheidungen zur Immobilie — oft vor der Scheidung selbst.

Weg 1: gemeinsam verkaufen

Der häufigste und meist wirtschaftlichste Weg. Beide bleiben Eigentümer bis zum Verkauf, der Erlös wird nach Miteigentumsanteilen und Zahlungen auf das Darlehen aufgeteilt. Wichtig ist eine neutrale Bewertung, an der sich beide Seiten orientieren können — genau dafür sind wir da.

Weg 2: einer übernimmt

Bleibt einer im Haus, kauft er den Anteil des anderen heraus. Das setzt voraus, dass die Bank ihn allein aus dem Darlehen entlässt und neu finanziert. Steuerlich ist dieser Weg begünstigt: Die Übertragung auf den Ehegatten ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 4 GrEStG), ebenso auf den geschiedenen Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG).

Weg 3: Teilungsversteigerung

Einigt man sich nicht, kann jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB). Weil ein Haus sich nicht teilen lässt, geschieht das durch Versteigerung (§ 753 BGB). Das Verfahren lässt sich auf Antrag bis zu sechs Monate einstweilen einstellen; sind Ehegatten beteiligt und ist das Wohl gemeinsamer Kinder ernsthaft gefährdet, ist wiederholt einzustellen — insgesamt höchstens fünf Jahre (§ 180 Abs. 2 und 3 ZVG).

Die Teilungsversteigerung ist fast immer die teuerste Lösung: Verfahrenskosten, Gutachten und ein Erlös, der in aller Regel unter dem freien Verkaufspreis liegt. Sie ist ein Druckmittel, kein Geschäftsmodell.

Zwei Punkte, die oft übersehen werden

• Gehört die Immobilie einem Ehegatten allein, macht sie aber sein wesentliches Vermögen aus, braucht er für den Verkauf die Zustimmung des anderen; fehlt sie ohne Grund, kann das Familiengericht sie ersetzen (§ 1365 BGB).
• Wer in der Ehewohnung bleiben darf, richtet sich nach der größeren Angewiesenheit; gehört sie dem anderen allein, nur zur Vermeidung einer unbilligen Härte. Der Anspruch, in ein Mietverhältnis einzutreten, erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung (§ 1568a BGB).
• Haushaltsgegenstände, die während der Ehe gemeinsam angeschafft wurden, gelten als gemeinsames Eigentum; wer sie abgibt, kann einen angemessenen Ausgleich verlangen (§ 1568b BGB).

Die Steuer im Blick behalten

Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück und ist der Verkäufer bereits ausgezogen, kann der Verkauf steuerpflichtig werden — wer auszieht und den früheren Partner wohnen lässt, nutzt die Immobilie nicht mehr selbst. Einzelheiten dazu stehen im Ratgeber zur Spekulationssteuer.

Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung. Familien-, Steuer- und Finanzierungsfragen greifen hier ineinander; wir arbeiten in solchen Fällen eng mit Anwälten und Steuerberatern zusammen und sprechen mit beiden Seiten.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.