Grundsteuer in Regensburg: Hebesatz 510 Prozent und das bayerische Flächenmodell

Seit 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet. Bayern geht dabei einen eigenen Weg: Es zählt allein, wie groß Grundstück und Gebäude sind — nicht, was sie wert sind. Für Regensburg kommt der Hebesatz der Stadt dazu.

Das Flächenmodell: der Wert spielt keine Rolle

Die Grundlage bilden zwei feste Beträge, die sogenannten Äquivalenzzahlen: 0,04 Euro je Quadratmeter Grund und Boden und 0,50 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche (Art. 3 Abs. 1 und 2 BayGrStG). Wird ein Grundstück zu mindestens 90 Prozent zum Wohnen genutzt, wird die Fläche, die das Zehnfache der Wohnfläche übersteigt, nur zur Hälfte angesetzt.

Auf diese Beträge wird die Grundsteuermesszahl angewendet: 100 Prozent, für Wohnflächen ermäßigt auf 70 Prozent (Art. 4 Abs. 1 BayGrStG). Für Baudenkmäler und den sozialen Wohnungsbau gibt es weitere Abschläge.

Der Hebesatz der Stadt Regensburg

Die Stadt Regensburg erhebt seit dem Haushaltsjahr 2025 einen Hebesatz von 295 v. H. für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und 510 v. H. für die Grundsteuer B (alle übrigen Grundstücke). Für 2026 ist dieser Satz in der Haushaltssatzung bestätigt.

Die Anhebung von 395 auf 510 Prozent ist kein zusätzlicher Griff in die Tasche allein, sondern hat mit der Reform zu tun: Die Messbeträge sind in Regensburg um rund 14,8 Prozent gesunken. Aufkommensneutral wären rund 470 Prozent gewesen — die Stadt hat bewusst darüber angesetzt.

Ein Rechenbeispiel

Einfamilienhaus mit 500 Quadratmeter Grund und 140 Quadratmeter Wohnfläche: 500 × 0,04 Euro × 100 Prozent ergibt 20,00 Euro, 140 × 0,50 Euro × 70 Prozent ergibt 49,00 Euro. Der Messbetrag von 69,00 Euro mal 510 Prozent sind 351,90 Euro Grundsteuer im Jahr. Ein Garagenstellplatz bleibt in Bayern bis 50 Quadratmeter außer Ansatz.

Vermieten, ändern, erlassen

• Die Grundsteuer ist als Betriebskostenart Nummer 1 auf Mieter umlegbar (§ 2 Nr. 1 BetrKV).
• Ändert sich etwas an den Flächen oder der Nutzung, müssen Sie das bis zum 31. März des Folgejahres anzeigen (Art. 6 Abs. 5 BayGrStG).
• Bleiben Erträge dauerhaft aus, kommt ein Teilerlass in Betracht: 25 Prozent bei einer Minderung von mehr als 50 Prozent, 50 Prozent bei vollständigem Ausfall (§ 34 GrStG); die Antragsfrist steht in § 35 Abs. 2 GrStG.
• Eine Grundsteuer C für unbebaute, baureife Grundstücke gibt es in Bayern nicht — Art. 5 Abs. 2 BayGrStG schließt sie ausdrücklich aus.

Ob das bayerische Flächenmodell verfassungsgemäß ist, hat der Bundesfinanzhof noch nicht abschließend entschieden; entsprechende Verfahren sind anhängig. Das Finanzgericht München hat das Modell 2025 für verfassungskonform gehalten. Die Zahlen oben gelten für das Jahr 2026 — den Hebesatz kann die Stadt jedes Jahr neu festsetzen.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.