Eigentumswohnung kaufen: Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Notartermin gesehen haben

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt zwei Dinge: das Sondereigentum an der Wohnung und einen Anteil an allem, was allen gehört. Was davon wem gehört und was das kostet, steht in Unterlagen, die man vor dem Notartermin gelesen haben sollte.

Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Die Teilungserklärung begründet das Wohnungseigentum (§ 8 WEG). Zum Antrag beim Grundbuchamt gehören ein von der Baubehörde gesiegelter Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 WEG). Daraus ergibt sich, welche Räume zur Wohnung gehören — und welche nicht.

Unabhängig davon, was in der Teilungserklärung steht: Gebäudeteile, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie gemeinschaftlich genutzte Anlagen sind zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Dach, tragende Wände und Fenster gehören also nie allein Ihnen.

Hausgeld, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht

Die Kosten tragen die Eigentümer grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen; für einzelne Kostenarten kann die Gemeinschaft eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 WEG). Der Verwalter erstellt jährlich Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht; letzterer weist den Stand der Erhaltungsrücklage aus (§ 28 WEG).

Die Erhaltungsrücklage

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, eine angemessene Erhaltungsrücklage anzusammeln (§ 19 Abs. 2 WEG). Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht — die im Netz kursierenden Formeln sind Orientierungen, keine Vorgaben. Entscheidend ist das Verhältnis zum anstehenden Bedarf: Ein Haus mit ungedämmter Fassade und zwanzig Jahre alter Heizung braucht mehr Polster als ein Neubau.

Fragen Sie nach Beschlüssen zu größeren Maßnahmen. Eine beschlossene, aber noch nicht bezahlte Dachsanierung kann teurer werden als jeder Preisnachlass, den Sie verhandelt haben.

Protokolle und Beschluss-Sammlung

Die Einladung zur Eigentümerversammlung erfolgt in Textform mit mindestens drei Wochen Frist (§ 24 Abs. 4 WEG). Über alle Beschlüsse ist eine Beschluss-Sammlung zu führen, fortlaufend nummeriert und datiert, in die jeder Eigentümer Einsicht nehmen kann (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Lesen Sie die Protokolle der letzten drei Jahre — dort steht, ob eine Gemeinschaft streitet oder handelt.

Haftung und Vorkaufsrecht

• Für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 9a Abs. 4 WEG).
• Beschlüsse können binnen eines Monats angefochten und müssen binnen zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG).
• Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung erstmals verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Über Inhalt des Kaufvertrags und dieses Recht ist er zu unterrichten.
• In Regensburg kommt hinzu: Nach Umwandlung und Verkauf ist die Eigenbedarfskündigung bis zu zehn Jahre gesperrt.

Wir fordern diese Unterlagen für unsere Käufer an und gehen sie mit Ihnen durch, bevor ein Notartermin steht. Eine rechtliche Prüfung der Teilungserklärung ersetzt das nicht.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.